民泊の収支シミュレーション｜月いくら稼げる？リアルな数字の話

「民泊って実際いくら稼げるの？」

これは民泊を始める前に、誰もが一番気になる質問です。

ブログやSNSでは「月50万円稼いだ！」という声がある一方、「全然稼げなかった」という声もあります。

どちらも嘘ではありません。物件・稼働率・コスト管理の3つの組み合わせで、収支は大きく変わるからです。

この記事では、実際の運営経験をもとに「都市部」「観光地」「地方」の3パターンのリアルな数字をお見せします。

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収支を決める5つの変数

民泊の収支はシンプルです。以下の5つの数字で決まります。

売上 ＝ 1泊単価 × 月間稼働日数

ここから下記のコストを引いたものが手残りです。

プラットフォーム（掲載する予約サイト）手数料

清掃費（1回あたり3,000〜10,000円）

家賃・ローン、光熱費・Wi-Fi・消耗品などの固定費

の4つです。

この5つの変数を把握しないまま「なんとなく稼げそう」で始めると、ほぼ確実に想定外の赤字に陥ります。

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3パターンのリアル収支

🏙️ パターン①：都市部・ワンルームマンション

想定物件：東京・大阪などの主要駅徒歩10分圏内、1K・25〜30㎡

項目	金額
1泊単価	¥12,000
月間稼働日数	18日
月間売上	¥216,000
プラットフォーム手数料（15%）	▲¥32,400
清掃費（¥4,000×18回）	▲¥72,000
家賃	▲¥80,000
その他固定費	▲¥10,000
月間手残り	¥21,600

都市部は需要が安定している反面、家賃が高く清掃回数も多くなりがちです。単価を上げるか稼働率を高めないと、手残りは薄くなります。

※上記シミュレーションはあくまで一例です

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🏔️ パターン②：観光地・一棟貸し

想定物件：京都・沖縄・箱根などの観光地、戸建て・3〜4名収容

項目	金額
1泊単価	¥28,000
月間稼働日数	14日
月間売上	¥392,000
プラットフォーム手数料（15%）	▲¥58,800
清掃費（¥8,000×14回）	▲¥112,000
家賃・ローン	▲¥120,000
その他固定費	▲¥15,000
月間手残り	¥86,200

観光地は単価が高く取れる反分、閑散期の稼働率が大きく下がります。ハイシーズンで稼いで閑散期をカバーする戦略が必要です。
※上記シミュレーションはあくまで一例です

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🌄 パターン③：地方・戸建て民泊

想定物件：地方都市・郊外、戸建て・ファミリー向け

項目	金額
1泊単価	¥18,000
月間稼働日数	10日
月間売上	¥180,000
プラットフォーム手数料（15%）	▲¥27,000
清掃費（¥5,000×10回）	▲¥50,000
家賃・ローン	▲¥50,000
その他固定費	▲¥8,000
月間手残り	¥45,000

地方は家賃が安く、競合も少ないため差別化しやすいです。ただし集客に工夫が必要で、独自の体験価値（農業体験・BBQ・温泉付きなど）を打ち出すことが鍵になります。地方の場合は「なぜこの地域に観光客が来るのか」を考えることが必須です。
※上記シミュレーションはあくまで一例です

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「稼働率」が収益を左右する

3パターンを比べると、単価だけでなく**稼働率（月間稼働日数）**が収益に大きく影響することがわかります。

民泊新法で運営する場合、年間180日の上限があるため、月平均で約15日が上限です。通年稼働を目指すなら簡易宿所の許可取得も検討に値します。

一般的に稼働率の目安はこうなります。

立ち上げ期（1〜3ヶ月目）は30〜50%

軌道に乗った段階（4〜6ヶ月目）は50〜70%

安定運営期（6ヶ月以降）は70%以上です。

最初から高い稼働率を期待せず、3〜6ヶ月かけて育てていく感覚が大切です。

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見落としがちな「隠れコスト」

収支計算でよく抜け落ちるのが以下のコストです。始める前に必ず織り込んでおきましょう。

初期費用として、備品・家具・家電の購入費（20〜50万円）、スマートロックなどの設備導入費（3〜10万円）、許可申請・届出にかかる費用（1〜5万円）が挙げられます。

ランニングコストとしては、損害保険・民泊保険（月3,000〜8,000円）、消耗品の補充（アメニティ・洗剤・トイレットペーパーなど）、管理委託費（自分で管理しない場合は売上の20〜30%）があります。

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まとめ｜「儲かる」か「儲からない」かは設計次第

民泊は「やり方次第で十分稼げる事業」ですが、事前の収支設計なしには成功しません。

上のシミュレーターを使いながら、自分が検討している物件の数字を当てはめてみてください。手残りがプラスになるかどうか、何日稼働すれば採算が取れるかが一目でわかります。

「数字は出たけど、これで本当に合ってる？」と思ったら、ぜひ一度ご相談ください。物件情報をもとに、より精度の高いシミュレーションをご提案します。