価格設定のコツ｜シーズン・曜日・イベントで収益を最大化する方法
はじめに
民泊の収益を左右する要素はいくつかありますが、その中でも即効性が高いのが価格設定です。
同じ物件・同じ稼働率でも、価格設定が上手いホストと下手なホストでは、月の売上が1.5〜2倍変わることがあります。「とりあえず固定価格にしている」という方は、大きな収益を取りこぼしているかもしれません。
この記事では、曜日・季節・イベントに合わせた価格設定の考え方と、実践的なテクニックをお伝えします。
価格設定の基本：「需要の波」を読む
民泊（旅館業全般）の価格設定で最も重要な考え方は、需要に合わせて価格を動かすことです。ホテルや航空券と同じ「ダイナミックプライシング」の考え方です。
需要が高いときは価格を上げて収益を最大化し、需要が低いときは価格を下げて稼働率を確保する。このメリハリをつけることが、年間収益を最大化する鍵です。
① 曜日別の価格設定
**平日（月〜木）**は需要が下がるため、稼働率を優先した価格設定にします。ベースとなる標準価格をここに設定しましょう。
金曜日は翌日が休みという理由で需要が上がります。標準価格の1〜2割増しが目安です。
土・日曜日は最も需要が高い曜日です。標準価格の1.5〜2倍に設定しても予約が入るエリアは多く、週末の2日間で平日5日分の売上を作ることも可能です。
上のカレンダーのように、曜日ごとに価格帯を変えるだけで月間売上は大きく変わります。
② 季節・繁忙期の価格設定
日本の民泊需要には明確な季節の波があります。繁忙期には強気の価格設定が有効です。
**超繁忙期（標準価格の2〜3倍）**として、GW（4月末〜5月初）、お盆（8月中旬）、年末年始（12月末〜1月初）、桜シーズン（3月末〜4月初・エリアによる）が挙げられます。
**繁忙期（標準価格の1.5〜2倍）**としては、シルバーウィーク、ハロウィン・クリスマス（都市部）、紅葉シーズン（10〜11月・観光地）などがあります。
**閑散期（標準価格の0.8〜0.9倍）**として、1月・2月（年明け後）、6月（梅雨時期）、11月前半（連休のない時期）は価格をやや下げて稼働率を確保する戦略が有効です。
季節のシーズンは立地によって左右されるので、周辺施設の状況を調査しましょう
③ イベント・地域特需を狙う
物件周辺のイベントカレンダーを把握しておくことも重要です。大きな需要のチャンスを見逃さないためです。
花火大会・祭り・マラソン大会・コンサート・スポーツ観戦・展示会等、一時的に需要が急増するイベントの日程は事前に把握し、早めに価格を引き上げておきましょう。イベント当日だけでなく、前日・翌日も需要が高まる傾向があります。
④ 価格設定の実践テクニック
競合調査を定期的に行うことが基本です。同じエリアの似た条件の物件がいくら設定しているかを定期的に確認し、自分の価格の妥当性を検証しましょう。高すぎれば予約が入らず、安すぎれば収益を損します。
最低宿泊日数の設定も有効なテクニックです。繁忙期には「最低2泊〜」に設定することで、1泊だけの予約を防ぎ、清掃コストを抑えながら収益を最大化できます。
早期予約割引と直前割引の使い分けも効果的です。2〜3ヶ月前の早期予約には5〜10%の割引を設定して予約を先に埋め、直前（1週間以内）に空きがある場合は直前割引で稼働率を上げる戦略が有効です。
長期滞在割引も忘れずに設定しましょう。7泊以上・30泊以上の長期滞在には割引を設定することで、清掃回数が減りコストが下がる分、安定した収益が確保できます。
連泊割引を導入するのも良い戦略です。
ダイナミックプライシングツールの活用
価格を毎日手動で調整するのは非常に手間がかかります。ある程度運営に慣れてきたら、自動価格設定ツールの導入を検討しましょう。
代表的なツールとしてPriceLabs・Beyond・Wheelhouseなどがあり、エリアの需要データ・競合価格・直近の予約状況をもとに自動で最適価格を設定してくれます。月額数千円のコストで収益が大幅に改善するケースも多く、投資対効果の高い施策のひとつです。
まとめ
価格設定は「決めたら終わり」ではなく、需要の変化に合わせて継続的に見直すものです。
曜日・季節・イベントの3つの軸で価格に強弱をつけ、競合調査を定期的に行いながら最適価格を探り続けることが、長期的な収益最大化につながります。
「自分の物件の適正価格がわからない」「価格設定を見直したい」という方は、お気軽にご相談ください。エリアの相場データをもとに、具体的な価格戦略をご提案します。
